【医師のマンション投資失敗談】第15回は、コロナな時代に入って入居者が短期で入れ替わりこれはやばいと感じた、をお届けします。
いよいよコロナ感染症の影響が見え隠れし始める不動産賃貸業界隈ですが、今回はその影響かどうかは知りませんが、そんなに早く退去するん？？？ってびっくりした話です。
正直全然大した話ではありません。今までの失敗談についてはまとめ記事をどうぞ↓↓
コロナ感染症の不動産賃貸業に対する影響
新型コロナの不動産業界への影響は限定的、というのが世の中の一般的な認識のようです。
ステイホームでホームワークが広がると不動産賃貸への影響が出そう…な気がしたのですが、どうもそうではない。
ファミリーマンション系はむしろ価格が高騰する結果となっています(賃貸ではありませんが)。
賃貸ではテナント系やオフィス系は徐々に影響が出ていそうです。もちろんマイナスの方向に。ただワンルーム系はどうでしょう？
検索すればワンルームマンション投資をヒトにさせて上前はねて儲けようとする系の記事が表示され、そこには影響なし！不況に強い！需要はさらに高まる！などと耳にいい言葉が載っています。
ただ他の記事を見れば、大学生需要が吹っ飛びリモートワークが広まった結果ワンルームの需要も大幅減！と載っていたりします。
ワタシ的には後者のほうが正しい認識とは思いますが、たった3室しか所有してなかったのでなんとも言えません。
ただ手放した今でも所有物件の賃貸情報を時々見ているのですが、70-80室規模のマンションで、4月に入っても募集が10-20室は普通にあるのでどう考えてもヤバいですよね。
くわばらくわばら、近寄らないほうがいいに決まっています。
現在はワンルームマンション投資に対する金融機関の融資のハードルがだいぶ高くなっているそうで(あの事件の影響ですね)、始めたくてもローン審査で落ちることが多そうですが。
でもね、このシリーズを見ていれば分かると思いますがローンで落とされた方が幸せですよ。
医師だとこんな状況下でもローン審査に通りやすいからたちが悪いわけです。少なくとも不動産業者が持ってきた物件を、美味しい話に釣れられてそのまま鵜呑みにして契約することだけは、コロナな時代では止めたほうがいいと思います。
不動産賃貸業のベテランたちは、そんな中でも美味しい物件を自分で見つけたりコネがある業者から情報を得ています。そのぐらいじゃないと上手くいくはずないんです。
ド素人が不勉強で手を出したらだめですよ。
不動産投資のいいところは、銀行が代わりにお金を出してくれるから負担が少なめで始めれることです。
でも医者はお金出せるでしょう。株に長期投資したほうがよっぽどマシだと思います。
コロナな影響を感じた物件たち
新型コロナが広がったのは2020年の年初です。そんな2020年1月に所有ワンルームの1つで3月退去の連絡が入りました。
これはコロナの影響は関係なかったのかもしれません。
その後コロナが広がり緊急事態宣言が発令されて新規入居者は出てこないかもと絶望的な気持ちになっていました。
しかし幸いなことに家賃収入として1ヶ月の空白だけで、次なる入居者が決定しました。家賃の値下げとかしなかったのに。
とても嬉しかったのですが、その方は4ヶ月後の8月には退去予定となってしまいました。早すぎるでしょ？これは流石にコロナの影響を感じざるを得ません(実際の理由は知りません)。
契約上短期の解約はNGかペナルティが発生するので、ある程度まで家賃を払ってくれましたが、次の入居者となると普通でもあまり期待できない時期だったのにコロナもあってまたまた絶望的でした。
そんな折だったので赤字だったけどタイミングよく物件そのものを手放せてよかったです。
ただ新宿近くに所有していた物件は、法人契約だったこともあり安定していました。今でもそのマンションは満室らしく、単身サラリーマン需要(特に公務員？)はまだまだ安定しているのかも、と思った次第です。分かりませんけどね。
こっちの物件は唯一黒字になっていたマンションでもあったのですが、不動産賃貸業から完全な撤退をしたかったので、オファーがあった段階で手放しました。このへんの話は後ほど。
ちなみにマンションの退去が重なったため「月」としては持続化給付金の対象ともなったのですが、あれは「事業」収入だったら対象なのですが「不動産」収入は対象外だったのです。
「ア」に収入が載っていないと対象外
事業規模に達している不動産賃貸業なら「事業」で確定申告できるので対象にできたかもしれませんが(ホントにできるかは知りませんが申請書類を整えることはできる)、そうでないワタシは「不動産」として確定申告しているので対象外になるわけです。
何ということでしょう…でも不正受給なんてできませんからね。
まとめ
医師のマンション投資失敗談の第15回目は、不動産業界に忍び寄るコロナの影響、をお届けしました。と言っても、大した話ではありませんが。
ワタシはコロナ真っ盛りの中、すべての物件を手放すことができました。赤字で手放しましたが、手放していなければ空室のままだと今でも毎月10万円近い赤字出費を強いいられていたかもしれないと思うとゾッとします。
今からワンルームマンション投資をしようする同業者はいないかもしれませんが、奇しくも右も左も分からない新人の医師たちがわんさか働き始めた時期でもあります。
少なくとも勧誘や営業で勧められた不動産投資には絶対に手を出さないでくださいね。いいことなんて1つもありません。養分になるだけです。まとめ記事をご参照ください↓↓
先輩医師から勧められることがあるかもしれませんが、その場合多くのケースでその先輩は不動産業者から紹介料をもらっています。立場上断り辛くても鵜呑みにしてはいけません。先輩は失敗しても責任なんてとってくれませんよ。
若い時分から投資に興味があるなら絶対的にインデックス投資です。先輩医師として成功しているこの方のブログをご参照ください↓↓
我々は言っちゃなんですがある程度の収入は保証されます。
でもなんのために医師を目指したのでしょうか？我々は働くのをやめるなんてことは基本的に想定していないんです(もちろん心身上の問題は別)。コロナな時代、大変な時代ですが、だからこその我々の役割が目に見えて分かるはずです。
不動産投資で成功して悠々自適な生活を送っている先輩医師も確かにたくさんいます。融資がいっぱいもらえますからね。うまくやれば大成功できます。
しかし医師として不動産賃貸業でFIRE(経済的自立早期リタイア)なんて、ワタシ個人の感情ではナンセンスです。もちろん副業でならいいですよ。家族のために資産を作るのも素晴らしいことです。
ただ何かしらの投資をしたいのなら、収入があるんだから株式に興味を持ったほうがいいと思います。不動産投資に手を出したいのなら頭金を余裕を持ってそれなりに用意できるようになってから、と手を出して失敗した立場からアドバイスしたいと思います。
不動産投資で失敗したのもワタシの資質の問題ですし、不動産賃貸業で成功するのもFIREするのも個々人の素晴らしい努力と研鑽の結果です。
FIREを目指すのも医師をやめるのもゆったり働くのもお金が目的で働くのも、何もかも個々人の自由です。否定するものではありません。
ここにまとめているのはあくまでワタシの個人的な経験・意見・考え方であることをご承知ください。
多様な意見に目を通してください。
ワタシだって成功していたらこんなこと書いてないかもしれませんしね。でもFIREだけはしないと思いますよ。
