【医師のマンション投資失敗談】第14回は、新たな設備更新でさらに赤字が積み上がる悲劇、をお届けします。
このシリーズは同業者やそれに近い人が同じ過ちを犯さないように発信しています。不動産投資で成功している同業者もたくさんいるので、1つの経験談としてご理解ください。
今回は不動産投資、ワタシの場合はワンルームマンション投資ですが、で一番怖い「空室リスク」ばかりに怯えていた頃に突如湧き上がったさらなる出費「設備更新」についてお伝えします。
今までの失敗談についてはまとめ記事をどうぞ↓↓
マンションの設備更新について
マンションの設備は必ず劣化します。手を加える必要があるのは共用部分と専有部分に分けられます。
共用部分についてはマンション管理会社にお任せです。ワタシが所有していたワンルームのマンションも、マンション価値維持のために外観をキレイにしたり自転車置場をリニューアルしたりしました。
ただそれは基本的に積立金から支払いをするので、よほど大規模なものでなければ負担は発生しません。
それに対して所有している専有部分で発生した設備の更新は、貸借人に原因がなければオーナーであるワタシが支払うことになります。
その支払いは経費にはなるのですが、直接支払うにせよ振り込まれる家賃との相殺にせよ予期せぬ出費になるのは間違いないので、元々赤字経営だったマンション投資がさらに赤字になる、という悲しみになります。
重なった設備投資で思わぬ赤字
設備投資とか設備交換とかは計画的なものと突発的なものがあります。
計画的なものは、貸借人入れ替えの際に行うものです。
突発的なものは、突然の設備不良で早急な対処が必要なものです。
前者は貸借人の退去後に居室をチェックして、契約書に基づいて貸借人が支払うものとオーナーが支払うものを確認します(賃貸管理会社負担のものもあります)。
そして必要に応じて設備を交換するわけです。換気口交換とかキャップ交換とか全部で1万円、などです。
他にはエアコン交換9万円也、ということもありました。なんでワタシが管理しているタイミングでそんな事が必要になるのかと悲しみしかありません。
突発的なものは、入居後に水道栓からの水漏れを入居者から指摘され交換3万円強とか、エアコンから水漏れが発生して下の階にまで浸水が発生したやばいトラブル(8万円也)などがありました。
計画的なものも突発的なものも数ヶ月の間に連続して発生したので凹みましたよ。
エアコンに関してはいずれもマンションの築年数と同じだけの型番だったので寿命といえば寿命なのですが、重ならなくてもいいじゃん！って感じです。
エアコン水漏れに関しては下の階のクロス交換なども必要だったのですが、そちらは賃貸管理会社(マンション管理会社ではない)が負担してくれました。そういう契約なのかもしれませんが、無知なので分かりません。助かりましたけどね。
設備投資や更新については、できるオーナーなら管理会社任せにはせず自分で交換を行ったりより安くエアコンを仕入れてきたりして負担を減らすようなことも考えるようです。
ただこちらは所有物件がある東京からは遠く離れた土地にいて、さらに水漏れなどは早急な対応が必要なので、すべて管理会社の言いなりです。
どれだけ上前をはねられていてもおまかせするしかありません(もちろん適正な対応をしてもらっていると信じていますが)。
設備投資の出費も忘れるな
今回は貸借人交代時やその直後に予期せぬトラブルが発生して、ただでさえ家賃収入が無かった時期に出費も重なり泣きっ面に蜂でした。
空室リスクについては理解していましたが、こんな形でさらなる出費が発生するとは思いもよりません。
その後物件は手放したので、次なるオーナーは新品のエアコンを10年以上は享受できるわけで、タイミングとしか言いようがありませんが悔しいですね。
まとめ
医師のマンション投資失敗談の第14回目は、設備投資や更新でさらなる赤字に涙、をお届けしました。
うまくやっているヒトはやっているんでしょうけど、ド素人が勉強もせずに言いなりで不動産投資に手を出すとまあこんなものです。
シリーズをご存じの方は承知のことと思いますが、元々赤字投資なので、出費が重なれば赤字が拡大するだけなのでどこを探しても穴埋めなどはできません(T_T)。
次回はいよいよコロナ感染症の影響が見え始めて、ワンルームマンション投資のリスクが浮き彫りになった話をお届けします。
この話は経験浅い一個人のちょっとした経験をまとめただけのものです。プロにとってはおかしな点も多々あるだろうし、間違ったことが書いてあるかもしれません。
信用せずにただの読み物としてご参照ください。
