【医師のマンション投資失敗談】第17回となる今回は実質最終章となり、物件をすべて手放して不動産投資から撤退する、をお届けします。
元々陸マイラーとしてポイントサイト活動からの流れで手を出したワンルームマンション投資が、とても継続できるものではないと悟り大赤字で勉強代を支払いながらも撤退する、という一連のこのシリーズになります。
今回は3つ所有していた物件の最後の1つを売却してワンルームマンション投資から完全撤退する話なので、実質的な最終章をお届けすることになります。
同業者が不勉強のまま不動産投資に手を出してワタシのように失敗しないことを願って始めたこのシリーズの今までの経過はまとめ記事をご参照ください↓↓
連絡は突然に、売却までの紆余曲折
ワタシは最初にワンルームマンション投資をまとめて3室購入して開始しました。無謀かと思われるかもしれませんが、フルローンで開始するならローンの審査さえ下りれば3件が10件だっていけちゃいます。
※実際は手付金や不動産取得税の支払いが重なるのでそんなかんたんではないですが…
最後の物件の売却は2つ目の物件売却のやり取りをしている際に突然連絡が来ました。ちなみに業者は一貫して同じです。高く売れれば業者はどこでもいいので、少しでも気心の知れた方がいいですからね。
不動産業者がどのように顧客を見つけてくるのか分かりませんが、2つ目の物件売却話の際にワタシが伝えていた他の物件のことを思い出して検討してくれたのでしょう。
突然「別件ですが…」と最後の物件にも購入希望者がいることを伝えてきました。
しかしこの物件は中古価格からしてワタシの購入価格より数百万円は低かったので、1件目に引き続きかなりの持ち出しが必要となります。
3年間で2回も借り主が変わっていたので手放したいのは山々だったのですが、これ以上の負担は受け入れ難かったです。
それでも冷静に考えれば、中古価格はこれから先下がる一方でしょうし、コロナな世の中で空室リスクはさらに高まります。
市場価格の上限まで売却価格を引っ張ってこれるならば売ろう！と決めました。
不動産業者からの値引き依頼には一切耳を貸さずに粘った結果、仲介手数料を安くするという業者の技を用いて、なんとか双方が納得できる金額に収まったので売却することにしました。
ローンの残債や減価償却を考慮しても百万円以上の手出しにはなりましたがやむを得ません。
実はこの物件は売却話が進んでいる間に入居者がたった6ヶ月で退去することになったのです。
隠すわけにはいかないので正直に伝えたら、売却話がなくなるどころかむしろ前向きに話が進みました。どうやら空室になったら、部屋を改装して付加価値をつけて家賃を上げたうえで貸し出したい思惑に一致したみたいなんです。やっぱりプロは違いますね〜。
同室かは分かりませんが、そのマンションは未だに15室以上の空き部屋があるみたいなので、もし売却できなかったら、すでにワタシが空室で数十万円の損失を出していた可能性があります。手出しがあったとしても、結果としてこのタイミングで売却できてよかったです。
すべて売却できてスッキリサッパリ
2017年秋ワンルームマンション投資に手を出し、2020年秋、全てを手放しました。
何が煩わしかったかって、まずは必要なかったのに設立しちゃった合同会社のあれこれです。
ほぼ休眠状態で活動してなくても毎年行わなくてはいけない決算報告や確定申告、なんの利益もないのに払い続ける均等割など、合同会社にまつわるストレスはかなりのものでした。
合同会社の休眠届を出してホッとしたのもつかの間、襲い来る退去の連絡と設備更新の連絡で、出費ばかりがかさみ気が休まる暇がありませんでした。
わずらわしい、何もかもわずらわしい、ある程度放置しても大丈夫と思っていたら大間違いで、中途半端な不動産投資は自分でしないと赤字ばかりが増していくので、ホントにわずらわしいことばかりでした。
※税理士先生にお願いするほどの運営じゃないという意味
すべてを手放して、ホントにスッキリしました。
もちろんこれは不動産の運用に失敗したからだからこその感想なのですが、いろいろな書類を整えているとき「なんでこんなことしているんだろう…」と何度思ったことか(-_-;)。俺の本業コレジャナイ感満載でした。
空室の連絡に怯えなくていいなんてなんて素敵なことなんだろう！
医者の資産形成や税金対策に不動産投資の相性がいいのは確かだと思います。しかしそれはしっかり自分で勉強してそのデメリットも把握してこそです。
業者に言われるがままに手を出すのはホントにやめたほうがいいです。どんな好条件に思えても即決だけは絶対避けるべきです。「今ここで即決してください」「今だけお値引きしまう」とか甘い言葉を囁いてきたら、速攻で切り捨てましょう。
彼らだって莫大な利益が見込めるからこそささやくのであって、甘い言葉は罠だと思ったほうがいいです。
どうしても興味が出たとしたら、提示されたマンション物件の市場中古価格ぐらいは調べましょう。たぶん一気に目が覚めると思います。
業者から提示される売値は当然業者の利益が上乗せされているので高めになっているわけですが、その不利益分を自分がかぶる必要はないわけです。彼らは毎月の運用でプラマイゼロになる線まで平気で売却金額を上げてきています。
そこに固定資産税や各出費がかさんだら、当然赤字になるわけです。
損益通算による税金対策で赤字は吸収できると囁かれるでしょうが、空室が出ずに設備投資も必要なく管理費や修繕費の値上げがなく家賃の下落もなく10年以上運用できれば、確かに税金対策になるかもしれません。
でも実際にそんなことは起きないですし、なにより空室リスクに怯えるのは日々の生活で精神的によろしくありません。
ワタシはたった3年間の運用でしたが、もちろん税金対策以上の赤字で失敗しました。
不動産投資に興味があるのなら、ぜひ本を読んで自分で勉強して、さらに信用できる経験者に相談できる環境を整えることをおすすめします。
ちなみに本やネットで見かける良さげに謳う内容は、相当有利な物件のシミュレーションか、相当な金額の頭金を突っ込んでいるかのケースがほとんどです。
だから本に載っているから信用できるかといえばまあできないわけで、やはり身近に信頼できる関係者が欲しいところでしょう。
頭金(しかも遊び金)をかなり突っ込めるなら、クソ物件に当たりさえしなければいい運用はできるかもしれません。でも不動産投資は、唯一自己資金ゼロでできる投資と言われているぐらいなので、頭金入れちゃうのは本末転倒と思いますけどね。
ちなみにこんな低レベルの話じゃない界隈の方々は、全額キャッシュで買うのを基本としています。そんな世界知らんがな…
まとめ
医師のマンション投資失敗談第17話は、すべての物件を売っぱらってスッキリサッパリ嬉しいな、という話をお伝えしました。
失敗した人が語っているのでネガティブな内容ばかりではあるのですが、実際はちゃんと勉強して成功している人はいるわけで、今回お話したのは不動産投資の負の側面の1つの実例、と思ってください。
そもそもこのシリーズの目的は、同業者(医療関係者)が不動産業者の食い物にされないようにという余計なおせっかいから始まっています。
医療関係者でも不動産投資で成功している人、または失敗だけはしてない人はたくさんいます。
そういう方々は、例外なく自分で汗かいて物件を手に入れているか信頼できるコネクションがあるか、という場合がほとんどです。
何度もお伝えしますが、業者の言われるがままに自己資金がいらないからってその場で即決することだけは止めましょう。
次回からは本シリーズの余談です。今後不動産投資についてどう向き合っていくのか、もしくはそれ以外のことを考えるのか、ということを自分なりにまとめていきたいと思います。
